Как купить недвижимость в аргентине

Покупка недвижимости в Аргентине

Покупку недвижимости в Аргентине можно для себя разделить на два ✌ вида.
1. Для себя и своей семьи.�� Жить в собственном жилье и не зависеть от арендодателя.
2. Для инвестиций ��и сохранения своих денег в чем то вещественном, стабильном, а еще лучше перспективном. ��
Ни для кого не секрет, что сейчас в Аргентине глубокий экономический и политический кризис. Инфляция уже давно побила все рекорды. Покупательская способность населения снижается.��
Соответственно стоимость недвижимости тоже находится «на низах». Как только произойдут изменения в политической системе, экономической или банковской системе(начнут давать ипотеки), то стоимость недвижимости полетит вверх����
В тот момент уже покупать будет поздновато, т.к. покупка надвижимости в Аргентине — это длительный процесс.

Купить квартиру или дом в Буэнос-Айресе (Аргентина)

Цены на недвижимость в хороших районах в среднем 1500 долларов за м 2 . В новом и самом престижном районе Пуэрто Мадеро цены начинаются от 6 тысяч долларов за м 2 . В престижном районе Реколета цены начинаются от 3 тысяч долларов за м 2 . Мы получили бесценный опыт, так как довольно долго выбирали наше аргентинское жильё. Если вы решили купить недвижимость в Буэнос-Айресе, можете смело обращатся ко мне за помощью. У меня накопился гигантский опыт в общении с риэлтерами Аргентины, пока мы выбирали себе жильё. Сперва мы хотели купить загородный дом и осмотрели наверное около 70 вариантов. Так что теперь я отлично разбираюсь в ближних окрестностях Буэнос-Айреса. Ну и, само-собой, я отлично разбираюсь в недвижимости Буэнос-Айреса, так как в конечном итоге мы решили купить и купили себе квартиру в городе.
Покупка недвижимости в Аргентине сопряжена с определённой спецификой: поскольку в этой стране всё делается неспешно, обычный срок для продажи квартиры в Аргентине 2-3 года. Да-да, это не опечатка, ГОДА! Причём, даже не элитной, а самой обычной двушки. В этой стране всё делается очень неспешно. И второй фактор, сильно удлиняющий время продажи — аргентинцы не предприниматели, они не умеют тогроваться, сбрасывать цену, идти на уступки. весь секрет в том, что деньги для этой нации — не главное. Есть в покупке недвижимости много похожего на Россию, но есть и очень странные особенности. Например, выбор нотариальной конторы, где будет заключатся сделка. Нотариуса нам порекомендовали знакомые. Но мы решили проверить другие опции, сравнить цены и стали обзванивать нотариальные конторы Буэнос-Айреса. Так вот, в очень многих нас спрашивали «а вы от кого?», и когда мы говорили, что ни от кого, просто ищем нотариуса, нам вежливо отказывали: «Мы работаем только по рекомендации». Это, кстати, отличительная черта Аргентины. Здесь иногда невозможно найти слесаря водопроводчика без знакомств. Всё делается по рекомендациям и через знакомых!

Недвижимость в Аргентине купить просто. Всё примерно так же, как и в России и в Украине. Иностранец может покупать недвижимость, правда это никак не помогает в получении резиденции или гражданства.
В Аргентине своеобразные традиции относительно рынка недвижимости. Здесь вполне обычная практика продавать свою обычную квартиру — 2 или 3 года. Это связано в первую очередь с менталитетом — люди готовы ждать и не торопятся и во-вторых — не хотят снижать цены на своё жильё в соответствии с рынком. Поэтому, к примеру сейчас — предложение очень превышает спрос (многие продают квартиры), но цены такие же, как пару лет назад.

Риэлтеры в Аргентине, это проблема. Даже самый лучший аргентинский риэлтер будет воспринят любым россиянином как полностью профнепригодный (если до этого был опыт работы с русскими риэлтерами). Аргентинские риэлтеры не будут с вами общаться (даже по ватсапу) по вечерам, после 18 часов и в выходные. А так же если у них отпуск или просто отдых (которые происходят очень часто), все дела они бросают и не занимаются ими совсем. Проблема так же — некомпетентность. К примеру, такие вопросы, как средняя цена м? в конкретном районе вам придётся выяснять самим, так как ответов на эти вопросы у них обычно нет. Всё будет очень медленно, долго, после множества напоминаний. К сожалению общий тренд тут такой. Зато аргентинские риэлтеры обычно очень обаятельны и артистичны. Рациональнее в этом случае, чтобы этими делами занимался кто-то с нашим менталитетом.
В местных традициях почти не принято покупать/продавать недвижимость БЕЗ риэлтеров и обычная комиссия риэлтера 4% от стоимости недвижимости и комиссия берётся и с продавца и с покупателя. Так же 2% платится нотариусу для оформления недвижимости (платит покупатель).
Если вы нашли квартиру, её можно «застолбить», внеся залог. Обычно это примерно 1-2 тысячи долларов. Залог не надо путать с предоплатой и зачастую залог никак не поможет эту квартиру застолбить. Передумают продавать или продадут другим дороже, а вам вернут ваш залог. И ни в каком, ни в двойном размере.
Деньги для покупки квартиры вы можете привезти наличными. По таможенным правилам, наличными не декларируя, вы можете ввезти в Аргентину эквивалент 10 тыс. долларов на взрослого и 5 тыс. долларов на ребёнка. Если денег больше, вы должны их задекларировать. И у вас должен быть таможенный документ с печатью из страны, откуда вы деньги вывезли.
Вы можете деньги на покупку перевести банковским долларовым переводом. И доказав легальность происхождения денег и цель — покупку квартиры, вы сможете получить ваши доллары не в виде аргентинских песо по грабительскому ОФИЦИАЛЬНОМУ курсу, а в виде ДОЛЛАРОВ, которые очень любят продавцы. Принимать песо здесь никто не захочет, так как эта валюта очень нестабильна. Вернее стабильно в ней только одно — обесценивание.

ЗАГОРОДНЫЙ ДОМ

При покупке загородной недвижимости в Аргентине имеются некоторые подводные камни, и об этом есть отдельная статья.

Покупка земли или дома в Аргентине связана с рисками, которые важно знать заранее. Землю или частный дом в Аргентине могут захватить. К сожалению Аргентина — мировой лидер по ненадёжности владения собственностью. И в стране нет надёжных механизмов, защищающих вас как собственника. Подробнее об этом здесь.
С другой стороны, если вы приобретёте квартиру в доме, где есть консьерж, либо дом в так называемом Barrio Cerrado (Закрытый Посёлок), в этом случае риск лишиться своей недвижимости равен нулю. Про «закрытые посёлки».
Если жить в нём, то по большому счёту не очень важно, в каком он районе, что имеется вокруг него и какая там снаружи жизнь бедная или богатая. К примеру к югу от Буэнос-Айреса много районов бедных и даже Вижь (аналог бразильских фавелл). При этом и на юге встречаются очень хорошие закрытые посёлки, где разительно другая картинка, в отличии от той, что за забором. Но лично мне такой расклад был бы неприятен в любом случае. Хотя в этих закрытых посёлках есть и несомненные плюсы — они могут находится не просто близко к Буэнос-Айресу, но даже, скажем в получасе езды до его центра.
Если в Буэнос-Айресе у вас не предвидется каких-то регулярных дел, я бы на вашем месте рассматривал регионы к северу от БА, где самые дорогие-богатые-престижные пригороды.
Самые крутые из них:

В этих местах очень много частных домов и вне закрытых посёлков, но там налажена некая хитромудрая система охраны против захватов. Охрана там сидит в специальных будках, циркулирует следит .. То есть, если найдёте какой-то дом там, можно было бы его рассматривать даже если он не в закрытом районе, но, предварительно подробно выяснив, как именно в этом месте функционирует система охраны против захватов.
Помимо двух городов, которые я назвал выше, там есть ещё несколько городков, расположенных от границы Буэнос-Айреса до города Tigre. Во всех тех пригородах есть и многоквартирные здания и частные дома, но формат частных домов такой, что это чаще всего просто дом без участка, либо участок 2 сотки. То есть всё очень плотно.
Если хочется дом с участком в 6-15 соток, то это будет по-любому дальше от Буэнос-Айреса, опять же к северу или северо-востоку (Pilar, Escobar и т.д.). Там уже я бы рассматривал только Закрытые Посёлки.
Можно рассматривать и то, что к западу от БА, но там обычно живёт более средний класс, и в целом виды бенднее-унылее.

Снять (или купить) жильё в Буэнос-Айресе (Аргентина)

вам поможет русский риэлтер

Подбором квартир занимаюсь я и мои коллеги-партнёры. И здесь, в Аргентине я сотрудничаю с людьми, которые отлично умеют подбирать квартиры для туристов и эмигрантов. Эти риэлтеры русскоязычные. В этом деле самое главное — порядочность и честность. Поэтому и рекомендую их вам. Когда-то, 6-7 лет назад я и сам сдавал свою квартиру. Почти все, кто её у меня снимал — были русские туристы. Я купил квартиру площадью 77 м2 с двумя независимыми входами, поделил и переделал её (сделал второй санузел и вторую кухню). Жил в одной квартире, а вторую сдавал. Сейчас вторая квартира не сдаётся, семья моя увеличилась и мы живём в обоих частях квартиры.
Квартиру вы можете снять сами без всяких риэлтеров, многие новые эмигранты так и делают. Я вкратце расскажу, как вам снять квартиру самим.
Сперва посмотрите цены. Вот сайты по недвижимости в Аргентине:

Все объявления от желающих сдать, продать недвижимость публикуются там. Так же, как и в российском «АВИТО», большинство объявлений там от агенств недвижимости.

Услуги русского риэлтера в Аргентине. Поиск квартиры в Буэнос-Айресе и Барилоче для аренды или покупки с русским специалистом по недвижимости

Риэлтеры — аргентинцы, это проблема. Даже самый лучший аргентинский риэлтер будет воспринят любым россиянином как полностью профнепригодный (если до этого был опыт работы с русскими риэлтерами). Аргентинские риэлтеры не будут с вами общаться (даже по ватсапу) по вечерам, после 18 часов и в выходные. А так же если у них отпуск или просто отдых (которые происходят очень часто), все дела они бросают и не занимаются ими совсем. Проблема так же — некомпетентность. К примеру, такие вопросы, как средняя цена м? в конкретном районе вам придётся выяснять самим, так как ответов на эти вопросы у них обычно нет. Всё будет очень медленно, долго, после множества напоминаний. К сожалению общий тренд тут такой. Зато аргентинские риэлтеры обычно очень обаятельны и артистичны.

В местных традициях почти не принято покупать/продавать недвижимость БЕЗ риэлтеров и обычная комиссия риэлтера 3%-5% от стоимости недвижимости и комиссия берётся и с продавца и с покупателя.
Так же 8%-10% платится нотариусу для оформления недвижимости (платит покупатель). И к этим суммам прибавляется ещё налог 21%.

Рациональнее в этом случае, чтобы этими делами занимался кто-то с нашим менталитетом.

В Аргентине своеобразные традиции относительно рынка недвижимости. Здесь вполне обычная практика продавать свою обычную квартиру — 2 или 3 года. Это связано в первую очередь с менталитетом — люди готовы ждать и не торопятся и во-вторых — не хотят снижать цены на своё жильё в соответствии с рынком. Поэтому, к примеру сейчас — предложение очень превышает спрос (многие продают квартиры), но цены такие же, как пару лет назад.

Жильё в аренду в Аргентине хозяева почти никогда не сдают напрямую. Всё это обычно делается через агентство недвижимости — Inmobiliaria. И цена услуг агентства колеблется для квартиросъёмщика в диапазоне от 20% до 40% от месячной стоимости аренды. Русских эти расценки иногда пугают, но в Аргентине это норма жизни. Традиции, привычки.

Стоимость услуг русского риэлтера

Подбор квартиры стоит 300 долларов. В эту цену включено: помощь в подборе и обсуждение предполагаемых вариантов в переписке с вами, обзвон агентств и хозяев. Варианты квартир вы выбираете сами на аргентинских сайтах по недвижимости, ссылки на которые я дал выше.
Риэлтер связывается с хозяевами (агентствами, агентами) по понравившимся вам объявлениям. Отбор и согласование вариантов предполагают ОДНУ неделю. Для начала этой работы нужна предоплата 100 долларов (есть возможность перевести эту сумму заранее, криптой USDT или рублями). Остальная сумма 150 долларов оплачивается на месте и подразумевает 3 выезда на просмотры квартир.
Когда несколько вариантов отобраны, мы с вами начинаем ездить и смотреть варианты. В срок неделя и сумму 300 долларов включен просмотр 3-х вариантов. И эта цена подразумевает сопровождение, транспортные услуги и перевод. Можем посмотреть и снять на видео для вас эти варианты до вашего приезда, чтобы вы выбирали удалённо.
Обычно, на практике 85% людей устраивает первый вариант. Ведь предварительно согласовывается район, все параметры квартиры и её фотографии или видео, а риэлтер контролирует, что это всё соответствует действительности. Если этих данных не хватает, мы просим дополнительные. То есть к моменту просмотра квартиры, клиент уже довольно хорошо себе её представляет и от нас понимает все минусы и плюсы района, где она расположена.

Если за неделю вам не понравился ни один вариант, вы платите ещё 100 долларов и риэлтер продолжает искать, обзванивать и выбирать ещё одну неделю.

Выбирать жильё можно и удалённо (пока вы ещё не в Аргентине).
Но конечно правильнее на просмотры квартир вам ездить лично, а не виртуально.

Если нужны походы в другие организации, или какая-либо другая (не риэлтерсая) помощь, это сопровождение оплачивается из расчёта 40 долларов в час (минимум 2 часа). Это может быть актуально в случае, если вам нужна помощь в получении аргентинской резиденции и гражданства (ПМЖ и ВНЖ). Отсчёт времени начинается с момента, когда за вами заехали на авто.

Могу вам организовать трансфер со встречей в аэропорту. Трансфер будет стоить 60 долларов. Подробнее об этом здесь. Так же сразу смогу поменять вам доллары по черному курсу. Подробнее про обмен, и о том, как посчитать точный курс, написано здесь. Могу устроить вам индивидуальные экскурсии по Буэнос-Айресу. Помимо обзорной, классической, есть ещё несколько. Подробнее про них здесь. В случае необходимости могу вам предоставить адаптеры для аргентинских розеток.

Если вы прочли всё это, и всё ещё остались вопросы, спрашивайте! Я всегда стараюсь отвечать на все вопросы!

Как приобрести недвижимость в Аргентине

Сама процедура покупки недвижимости в этой стране не сложна.

За вполне доступную цену в Аргентине можно приобрести разнообразную жилую недвижимость как для отдыха на побережье, так и для постоянного проживания.

Рынок аргентинской недвижимости прельщает многих доступной ценой и отсутствием каких-либо ограничений при покупке жилья. В Аргентине вы сможете выгодно подобрать для себя отличные помещения для жизни, отдыха или инвестиций.

Предложения на вторичное жилье

Стоимость недвижимости в Аргентине зависит от района: столичные квадратные метры процентов на 40 дороже, чем в провинции. В среднем цена за один квадратный метр в стране составляет почти 2 тыс. долларов (на первичном рынке), на вторичном – около 1,2 тыс. долларов.

Первичный рынок

Иностранные жители могут приобрести жилье в Аргентине, участвуя в долевом строительстве, то есть постепенно расплачиваясь за недвижимость до окончания строительства. Это популярный в стране вид инвестирования.

Виллы и дома

Многих богатых туристов привлекают элитные виллы. Их много не только в городах, но и в регионах страны. Например, особняк с четырьмя спальнями и видом на Анды, находящийся на берегу озера, обойдется покупателю от одного миллиона 300 тысяч долларов.

Если вас заинтересовал комфортабельный коттедж с земельным участком, то придется раскошелиться. Покупка такого дома в Аргентине вам будет стоить от 50 до 100 тысяч долларов. Если вас интересует удаленность от города или жилье в спальном районе, то за трехкомнатную квартиру площадью 100 кв. м вы заплатите около 35 тыс. долларов.

Отдых или инвестиции

Большим спросом у иностранцев пользуется недвижимость в Аргентине на побережье. Здесь немало морских курортов, довольно-таки развитая инфраструктура, дайвинг-центры, яхт-клубы… Как правило, владельцами такого жилья становятся две категории покупателей:

• те, кто покупает недвижимость для личного пользования, отдыха;
• те, кто приобретает ее для бизнеса. Это выгодное вложение инвестиций. Можно получить прибыль от последующей перепродажи или сдачи в аренду.

Стоимость столичной недвижимости

Буэнос-Айрес – очень красивый город, государство в государстве, совершенно не типичное для Аргентины. Столица Аргентины как нельзя лучше подходит для полноценного отдыха и инвестиционных вложений. Многие иностранные мигранты и бизнесмены часто покупают здесь дома, привлеченные доступностью цен.

Условия аренды недвижимости

Оформление аренды

Вопрос аренды в этой стране очень интересен и не всегда понятен, например, иностранному туристу или студенту. В Аргентине такого понятия, как «аренда на длительное время», нет в принципе. Аргентинцы, как правило, сдают жилье на короткий срок – до шести месяцев, с возможностью дальнейшего продления. Все операции с недвижимостью, в том числе и по сдаче в наем жилья, осуществляются в стране через риэлтерские агентства.

Что необходимо при оформлении

Тем, кого интересует проживание в Аргентине на короткий срок, при оформлении аренды нужно быть готовым к тому, что:

• могут потребовать копию паспорта и кредитной карты;
• срок договора не будет превышать полгода;
• могут попросить внести 100% предоплату за весь период проживания;
• агентство недвижимости за свои услуги может запросить сумму месячного взноса;
• помимо оплаты за аренду жилья придется оплачивать коммунальные платежи.

При желании снять недвижимость на более долгий период вы можете столкнуться со следующими сложностями:

• в соответствии с законодательством страны минимальный срок длительной аренды жилья составляет два года;
• необходимо предоставить гарантии: либо от родственников или друзей, либо от банка. В первом случае ваш знакомый под залог своего жилья гарантирует, что в случае неуплаты со стороны съемщика жилья он будет производить соответствующие выплаты сам. Банковское учреждение может выступать гарантом только в том случае, если вы предоставите справку о своей платежеспособности;
• могут потребовать документы, подтверждающие доходы. Это могут быть контракт на работу, расчетный листок или же справка об уплате налогов с дохода.

Приобретение аргентинской недвижимости

Сразу скажем, что покупка недвижимости в Аргентине не дает право на получение вида на жительство или гражданства. Однако новоиспеченный владелец жилья в этой стране может рассчитывать на визу сроком на один год.

Граждане, которые все-таки приняли решение поехать в эту солнечную страну, должны ознакомиться с правилами получения въездной визы.

Процедура приобретения

В Аргентине нет частных риэлторов.

Все сделки купли-продажи оформляются через агентство недвижимости и нотариуса. В агентстве недвижимости участниками сделки оговариваются форма и срок оплаты.

Как правило, покупатель должен сразу внести залог (первоначальную сумму), который составляет около 20-30% от всей стоимости жилья. Если же эта сумма превышает 25%, то сделка в случае отказа одной из сторон может быть отменена только через суд.

Составляется договор между продавцом и агентством и остается в агентстве до подписания настоящего договора. После полного погашения всей суммы подписывается договор купли-продажи уже в присутствии нотариуса.

Вся существующая аргентинская недвижимость официально занесена в государственный Регистр Собственности. В нем имеется вся информация о владельце недвижимого имущества, его технические характеристики: общая и полезная площади, тип постройки, а также наличие/отсутствие задолженности и другие.

Документы для совершения сделки купли-продажи

При совершении сделки купли-продажи необходимо обратиться в Службу регистрации собственности и получить информационный лист. Только при его наличии нотариус сможет заверить договор купли-продажи недвижимости. После этого документ, называемый «эскритура», отправляется в Регистр Собственности. Ему присваивается индивидуальный номер записи, тома и листа. Только после этого покупатель может считаться официальным и полноправным владельцем недвижимости и распоряжаться ею по своему усмотрению.

Ипотечное кредитование в Аргентине

В Аргентине многие прибегают к возможности приобретения жилья в рассрочку, внося сразу первоначальный взнос. Остальную часть выплачивают в течение двух-трех лет. В качестве погашения суммы может выступать старое жилье или б/у автомобиль.

Если же человека привлекает недорогая недвижимость в Аргентине, но финансовой возможности для покупки у него нет, можно оформить кредит практически в любом банке на покупку жилья. И для этого нет необходимости бегать по инстанциям и собирать кучу документов. В данной ситуации залогом будет являться именно эта недвижимость. В случае невыполнения обязательств по кредитованию недвижимость выставляется на аукцион, после чего все средства пойдут на погашение взятого кредита.

При оформлении ипотечного кредита лучшим вариантом его погашения для владельца будет сдача жилья в аренду.

Города, вызывающие интерес у инвесторов

ВНЖ в Аргентине через недвижимость

Напоминаем, что покупка либо аренда недвижимости на территории Аргентины не дает иностранцу автоматическое право получить гражданство либо вид на жительство. Однако приобретение собственного жилья дает право получить визу на год.

Прожив в стране год, уже можно претендовать на получение вида на жительство. Но это еще не говорит о том, что вы беспрепятственно получите гражданство.

Документы, необходимые для получения ВНЖ

Список документов для получения ВНЖ в Аргентине:

• заявление;
• свидетельство о рождении;
• свидетельство о браке, при необходимости – о разводе;
• паспорт;
• справка о несудимости (срок действия справки – 3 месяца);
• диплом об образовании;
• справка о доходах (не менее 1200$ в месяц).

Процедура оформления вида на жительство

Продлить вид на жительство может любой, кто постоянно проживает на территории Аргентины. Став владельцем недвижимости в этой стране, не так сложно убедить чиновников миграционной службы в том, что у вас серьезные намерения остаться здесь надолго.

Срок рассмотрения ходатайства о ВНЖ – 3 месяца. По окончании срока действия визы можно подать документы на продление визы еще на год. Кстати, продлевать визу можно неоднократно.

Налог на недвижимость в Аргентине

Покупка недвижимости влечет дополнительные расходы. В процессе оформления сделки купли-продажи взимаются 3% от стоимости объекта. Эта сумма идет на оплату услуг нотариуса и налога. Комиссия маклера составляет, как правило, 3% от суммы сделки, ее выплачивают продавец и покупатель совместно.

Налоговая система Аргентины в основном основана на обложении ренты, имущества и потребления. Независимо от личности собственника налогообложению подлежит недвижимое имущество, находящееся в городе либо в сельской местности.

В Аргентине недвижимость облагается двумя налогами: муниципальным и провинциальным.

Каждая провинция живет по своим законам, поэтому имеет свою налогооблагаемую базу и устанавливает собственный размер налога на недвижимость.

Помимо общего государственного налога на недвижимость, собственники в каждой провинции платят еще и провинциальный. Однако в Буэнос-Айресе система другая. Это автономный город, поэтому дополнительные налоги там не взимают.

К концу года жители страны подают декларацию о собственности, и, если стоимость имущества превышает 19,5 тысячи долларов, необходимо заплатить налог на недвижимость. Ежегодно за жилье в Аргентине в зависимости от цены объекта владелец должен выплатить налог в пределах 0,5-1,25%.

Как купить недвижимость в аргентине

Покупка квартиры в Аргентине

В конце апреля 2023 года мне удалось пообщаться с нотариусом, который работает в Аргентине. Стоит упомянуть, что нотариус — это обязательный элемент сделки при купле-продажи недвижимости в стране, и беседовали мы с ним именно об этом. Я решил зафиксировать результаты нашего разговора в виде краткого списка тезисов:

Для примера е мы рассматривали сферическую квартиру в вакууме стоимостью 100 000 долларов США. При покупке квартиры, помимо, собственно, стоимости квартиры, вы заплатите также:

1. налоги и сборы в пользу государства — 1,75% от суммы покупки, прописанной (внимание!) в договоре купли-продажи или договоре долевого участия, если это новостройка. Но — по официальному курсу в песо, который в 2 раза меньше реального.
2. 1% — за услуги нотариуса, и это обязательный фиксированный платеж, без нотариуса сделку не зарегистрируют государственные органы. Это уже по блю-курсу, то есть по реальному.
3. по желанию — услуги агента — как правило это 2% от суммы сделки, но тут как договоришься, бывают агенты, которые работают и за 1%, бывают, которые берут и 4%. Тоже блю-курс.

Таким образом, чтобы купить квартиру стоимостью 100 000 долларов США (в Аргентине разрешено, в отличии от Росиии, номинировать договора купли-продажи в иностранной валюте), вы потратите примерно

100 000 (цена квартиры) + 875 налоги и сборы + 1000 нотариус = 101 875 долларов (либо 103 875 — 105 875 если вы решите делать все процедуры с агентом).

Кроме того, при покупке квартиры стоимостью дороже 119 000 долларов, вам понадобится доказать происхождение средств — подойдет договор купли-продажи недвижимости в России, например, с апостилем, переведенный на испанский язык аккредитованным аргентинским переводчиком.

при владении квартирой вы каждый год должны платить налог с местного аналога «кадастровой» стоимости недвижимости, если она (стоимость) превышает 20 000 долларов США. «Кадастровую» стоимость квартиры определяет государство, она, как правило, на 30% ниже реальной. Квартир дешевле 20 000 долларов США в стране не очень много, в столице их практически нет (разве что виджи — местные гетто-фавелы).

Ежегодный налог составляет 1,5%, и для нашей теоретической квартиры стоимостью 100 000 долларов — при «кадастровой» в 70 000 налог составит 70 000 * 1,5% = 1050, но не забываем поделить эту сумму на 2, потому что налог мы платим в песо, а песо мы получаем по блю-курсу, получается 525 долларов в год.

Кроме того, вы будете платить экспенсас — коммунальные платежи. Чаще всего они включают услуги портье и обслуживания общественных мест — почти во всех домах есть бассейн на крыше, во многих — подземная парковка, часто встречаются париши — общественные пространства (комната или отдельно стоящее здание) которые можно забронировать на определенный день для празднования дня рожденья или просто для вечеринки. Или сумы — то же самое, что париша, только в закрытом помещении, а не на улице. Некоторые дома имеют также коворкинги, включенные в обслуживание дома, и тренажерные залы.

Стоимость экспенсас варьируется для квартиры стоимостью 100 000 долларов от 2000 до 8000 песо в месяц, по блю-курсу на апрель 2023 это примерно 20 долларов в месяц по верхней границе. Таким образом, за год вы будете тратить на коммуналку примерно 240 долларов. Это включая все — и бассейны, и охрану, и электричество, и газ, и мытье с мылом мостовой перед вашей парадной.

Низкие коммунальные платежи, в том числе за электричество, одна из причин популярности криптовалют вообще и майнинга в частности в стране. Ведь третья статья расходов в госбюджете — субсидирование расходов населения на электричество. С учетом того, что центрального отопления в нет, а зимой бывает +10, и все квартиры топятся электрическими батареями — это очень существенная статья экономии. Вода греется тоже, как правило, в бойлере внутри квартиры, в квартиру подается только холодная.

В Аргентине не существует, как в России, минимального срока владения квартирой, по истечении которого вы можете вообще не платить налог. То есть не важно, владеете вы квартирой месяц или 50 лет — налог при продаже все равно платить придется.

Налог платится с разницы между ценой покупки и ценой продажи квартиры. Поэтому у квартир, купленных более 20 лет назад, налог, фактически, начисляется на всю стоимость квартиры — вполне реальный кейс из Москвы 2000 года и Москвы 2020 года это стоимость одной и той же квартиры 10 тысяч и 200 тысяч долларов, точно также работает и в Буэнос Аиресе — в этом случае налог начислят со всех 190 000.

Легальные способы оптимизации налогов:

1. Занижение стоимости квартиры при продаже (но до разумных пределов — ниже государственного «кадастра» ни один нотариус вашу сделку не зарегистрирует, а без нотариуса, как уже упоминалось, сделка не проходит).
2. В случае с новостройками — просто не указание на владение квартирой в АФИП (налоговая Аргентины) — пока дом не сдан, вы можете успеть продать свою долю, никто об этом не узнает. В России так не работает — даже если вы продаете квартиру по переуступке ДДУ, сделка все равно регистрируется в Росреестре, и налог на разницу между покупкой и продажей придется заплатить. Обратная сторона такой оптимизации налогообложения, это риски — в Аргентине не существует не то что эскроу-счетов, а даже аналога 214 ФЗ — вы просто перечисляете деньги юрлицу застройщика. Случаев, что оно банкротится, а вы остаетесь и без денег, и без квартиры — довольно много. Зато берут криптой — примерно на 2% дороже, чем наличными. Обналичивать стоит 3-3,5%, поэтому все равно выгодно.
3. Самый популярный и адекватный способ, позволяющий не попадать в черную или серую зону — просто включение размера налога в стоимость квартиры сразу.

При продаже точно также платятся налоги и сборы 1,75% от «кадастровой» стоимости квартиры, де-факто составляющий 0,875%.
Услуги нотариуса 1% и агента 1-4% оплачивает, как правило, покупатель. Но тут как договоришься.
Налог на доход составляет 15% от разницы между ценой покупки и ценой продажи квартиры, ЕСЛИ вы продавали в этом календарном году не более 3 квартир. Если больше — налог вырастает до 25% (по другим данным — до 30%).

То есть для нашей сферической квартиры в вакууме, которая на этапе покупки номинально стоила 100 000 долларов, а де-факто мы заплатили (по максимуму) 105 875, а через год, предположим, смогли продать квартиру за 120 000 долларов, налоги составят (считаем, опять же, по максимуму):

120 000 — 100 000 = 20 000 ваш доход от продажи квартиры (налоги и сборы в налогах не учитываются, только сумма в договоре, которую часто занижают) * 15% = 3000 долларов налог на прибыль.
5 875 долларов расходы на покупку.
5 875 долларов расходы на продажу.
Экспенсас — 240 долларов США
Всего расходы — 14 990 долларов США.
Чистая прибыль — 20 000 — 14 990 = 5 010 долларов США при вложениях в 111 750 долларов США (4,5%), и это при условии, что вам таки удалось продать квартиру дороже — об этом следующий абзац.

Тенденции на рынке — все плохо.

Сказать, что на аргентинской недвижимости можно заработать (как на турецкой в последние пару лет, например) — значит погрешить против истины. За десятилетие 2010-2020 стоимость квадратного метра в долларах упала примерно в 2 раза — и это без учета немаленькой долларовой инфляции.

Не прекращающийся финансовый кризис и инфляция местного песо, в 2022 году уверенно перешагнувшая 100% годовых, а в 2023 только ускоряющаяся (только за апрель 2023 инфляция составила 25%), вымыла с рынка почти всех местных покупателей — фактически на рынке существуют только иностранцы, местные, которые работают в Аргентине, и получают зарплату в местной валюте, предпочитают либо копить на эмиграцию, либо просто не в состоянии покупать недвижимость. Спроса практически нет, при этом предложение довольно существенное. При этом цены не снижаются, потому что недвижимость чуть ли не единственный способ сохранить деньги — никто не готов давать скидки и все ждут лучших времен. А с началом СВО и увеличением потока мигрантов из Европы еще и существенно выросла аренда — можно пытаться что-то заработать на своей недвижимости, сдавая ее вновь приехавшим, но это работает только в столице, за пределами местного МКАД цены на аренду резко падают. Альтернативы для сбережений — наличный доллар, который в стране в огромном дефиците, или криптовалюта, с которой пока не все разобрались (10% населения владеют против 5% в России), но которая становится все более популярной.

Иначе говоря, купить квартиру — существенно проще, чем продать.

Чтобы понять, насколько нет спроса — квартиру, которую мы снимаем, хозяин одновременно выставил на продажу по самой низкой цене в нашем районе (за м2) — за 8 месяцев что мы в ней живем был 1 (один!) просмотр. Не одно обсуждение условий сделки и не один торг, а один просмотр. Продавать квартиру 4-5 лет — в порядке вещей, такие сроки никого абсолютно не удивляют.

Кроме того, не в пользу покупки квартиры говорит и местное законодательство о владении недвижимостью — Аргентина в лидерах среди стран, в которых права владельцев недвижимости защищены минимально, риск стать жертвой сквоттеров довольно велик. Все дело в законе, который позволяет заявить о праве собственности на владение недвижимостью в случае окупасами (сквоттерами), если вы можете доказать, что проживали в ней последние 3 года — например, платили коммунальные платежи от своего имени. Защитой от сквоттинга является покупка квартир в охраняемом жилом комплексе, либо загородного дома в закрытом поселке. Но такие варианты, конечно, существенно дороже.

Цены и доказательство происхождения средств на покупку.

Я могу говорить только про цены в пределах федеральной столицы, и здесь они такие

500-1000 долларов за м2 за пределами местного КАД, если вы готовы добираться до центра пару часов на общественном транспорте или автомобиле
1000 долларов за м2 в большей части Буэнос Аиреса
2000 долларов за м2 в центральных и престижных, но не центральных, районах (Микроцентр, Реколета, Тигре етс)
3500 долларов за м2 в новых элитных районах (Пуэрто Мадейро)

Если говорить про новостройки, то цены следующие:

1500 долларов за м2 — сдача дома через 2-3 года
2000 долларов за м2 — сдача дома в этом году
3500 долларов за м2 — квартира в сданном, готовом доме, в которой до вас никто не жил.

Нет разницы в процедуре и условиях между покупкой квартиры гражданином Аргентины или иностранцем.

На этом, пожалуй, все — надеюсь, всем интересующимся эта информация немного помогал разобраться в основах рынка недвижимости Аргентины.