Как россияне могут получить кредит на жилье в Сербии?
Все больше и больше иностранных граждан решают жить в Сербии, и помимо аренды квартир все больше и больше решают купить их. Из-за нехватки средств некоторые иностранные граждане хотят взять жилищный кредит в Сербии, но не уверены, могут ли они это сделать и при каких условиях. В этом тексте наши кредитные консультанты объяснят процедуру получения кредита на жилье для иностранных граждан, разъяснят, что такое взаимность, дадут советы о том, как легче всего получить кредит в Сербии, а также ответят на вопрос, какая документация необходима.
Взаимность и приобретение прав собственности на недвижимости
В Сербии есть возможность всего в нескольких банках иностранным гражданам подать заявку на кредит на жилье, но основным условием является присутствие взаимности между Сербией и страной, откуда они родом.
Взаимность подразумевает право физического или юридического лица из иностранного государства приобретать недвижимость в Сербии, но на условиях, при которых сербские граждане могут приобретать недвижимость в их государстве.
Дипломатическая взаимность означает, что между государством Сербия и страной иностранного гражданина существует договор, прямо предусматривающий взаимность, или есть пункт о наиболее привилегированной нации, в то время как фактическая взаимность является правом иностранного государства разрешать гражданам Сербии приобретать недвижимость в этой стране на таких условиях, как их граждане в нашей.
Государство Сербия имеет подписанную взаимность с Российской Федерацией. Сербия имеет взаимность и с этими государствами.
На какой кредит могут претендовать иностранные граждане
Иностранные граждане могут подать заявку на два типа кредитов в Сербии: динарский и чисто валютный кредит.
Важно, чтобы вы также знали, что, в соответствии с законом О валютном бизнесе, средства, обеспеченные чисто валютным кредитом, могут быть взяты только у иностранного гражданина. Другими словами, если ипотека будет установлена для приобретаемой квартиры, продавец должен иметь статус гражданина Сербии, или может быть предоставлена некоторая существующая недвижимость, принадлежащая вам или кому-то другому.
Валютный кредит на жилье в евро
Если, скажем, вы, как иностранец, через валютный кредит на жилье в евро, хотите купить квартиру в Белграде, вам необходимо иметь ипотеку, которая принадлежит вам, векселя, то есть другой предписанный документ, выданный в стране, откуда иностранец, в соответствии с правилами страны, откуда он. Такой кредит обычно с переменной процентной ставкой, требуется доля минимум 25 процентов, а Период погашения составляет до 360 месяцев.
Документация по валютному кредиту на жилье в евро
Документация подразумевает письменное свидетельство о текущей работе, выданное работодателем, оборот по счету в банке за последние 12 месяцев, копия разрешения на работу из паспорта, отчет кредитного бюро с территории Сербии, а также из-за границы, выписка из соответствующего кадастра, оценка уполномоченного оценщика и предварительный договор.
Кредит на жилье в динарах
Что касается жилищного кредита в динарах, то он несколько менее благоприятен, так как это меньший период выплаты, 240 месяцев, и переменная процентная ставка выше по сравнению с валютным кредитом на жилье. Также необходимо 25 процентов участия, но преимущество состоит в том, что вам не нужно иметь недвижимость на свое имя, а это также может быть недвижимость, которую вы покупаете из средств кредита.
Документация по кредиту на жилье в динарах
Из документации требуется письменное свидетельство о текущей работе, выданное работодателем, оборот по счету в банке за последние 12 месяцев, копия разрешения на работу из паспорта, отчет кредитного бюро с территории Сербии, а также из-за границы, выписка из соответстующего кадастра, оценка уполномоченного оценщика и предварительный договор.
Важно, чтобы вы знали, что кредитоспособность учитывается в зависимости от высоты вашего дохода. Конкретная высота максимально возможного кредита зависит от роста вашего ежемесячного дохода и срока, на который вы взяли бы кредит, и в зависимости от вашего текущего возраста.
Если вы хотите взять жилищный кредит в Сербии и вам нужна помощь в процессе поиска банка, который сделает наиболее выгодное предложение, помощь с документацией и расплывчатыми сроками, мы здесь, чтобы помочь вам и найти наиболее выгодный кредит на жилье всего за семь дней.
Пошаговый гад по покупке недвижимости в Сербии
Как иностранцу купить квартиру в Сербии? Можно ли взять с этой целью ипотеку? Сколько в среднем стоит жилье в стране, и на какие дополнительные расходы рассчитывать при покупке? Пошаговое руководство — в нашем материале.
В Сербии действует «принцип взаимности» при покупке недвижимости иностранцами. То есть, Сербия позволяет покупать жилье на своей территории гражданам тех стран, которые предоставляют такое же право сербам. Среди таких государств, например, Россия, Израиль, США, Канада и другие.
Что касается типов приобретаемых объектов, ограничений в этом плане нет. Исключение — сельскохозяйственные земли и заповедные территории, а также недвижимость, расположенная на этих участках.
Что дает покупка недвижимости в Сербии?
Владельцы любого типа недвижимости имеют возможность получить ВНЖ в Сербии. Для этого требуется проживать в стране не менее 183 дней в году. Цена покупки значения не имеет.
ВНЖ выдают на один год с возможностью продления. По истечении пяти лет проживания с этим документом можно подать документы на гражданство. Претендовать на годовую визу могут и ближайшие родственники (супруг(а) и дети) с формулировкой «для воссоединения семьи».
Покупка недвижимости в Сербии по шагам
Вот какие шаги нужно выполнить для приобретения жилья в Сербии:
1. Зарезервировать желаемый объект.
Сперва нужно зарезервировать выбранный объект на согласованный с продавцом период времени. Обычно это занимает от одной недели до одного месяца. При этом необходимо внести депозит, который обычно остается в агентстве недвижимости или у адвоката. Размер депозита в среднем составляет от €1000 до €5000 — точная сумма определяется в процессе переговоров.На практике этот шаг часто опускается.
2. Подписать предварительный договор.
Далее можно заключить у нотариуса предварительный договор о покупке. В этом документе указывается описание объекта, цена, размер первоначального взноса или задатка (как правило, 10% от общей стоимости недвижимости), а также сроки, в которые будет подписан основной договор. Предварительный договор обладает такой же юридической силой, как и основной.
3. Заключить основной договор купли-продажи.
Содержание основного договора формируется юристом, а заверяется у нотариуса в присутствии покупателя, продавца, агентов по недвижимости, лицензированного судебного переводчика и двух свидетелей. Текст договора составляется на сербском языке.
Покупателю понадобятся следующие документы:
- паспорт;
- справка о семейном положении;
- номер счета в банке на территории Сербии, с которого будут переводиться средства;
- документальное подтверждение происхождения средств.
4. Оплатить сделку.
Сумму до €10,000 можно оплатить наличными, а все что свыше этого — перевести через банк.
Иностранцы без ВНЖ могут открыть специальный счет для нерезидентов. Чтобы оплатить с него недвижимость в Сербии, необходимо предварительно подать заявление в банке.
Покупатели могут переводить деньги с этого счета или счета в третьей стране напрямую на счет продавца или застройщика. Однако стоит помнить о необходимости пройти валютный контроль.
Сразу после оплаты в банке покупатель, продавец, агенты, переводчик и свидетели возвращаются к нотариусу для подписания Clausula intabulandi — согласия продавца на регистрацию покупателя в качестве нового владельца недвижимости в кадастре.
5. Проверить недвижимость.
При покупке вторичного жилья продавец и покупатель в присутствии агента заключают Акт приема-передачи. В нем указываются выявленные недостатки (если есть), и определяется срок их устранения.
В случае приобретения новостройки, за качество недвижимости отвечает «Граджевинска дозвола» — разрешение на строительство, а после завершения всех работ на объекте и проведения технической приемки выдается «Употребна дозвола», то есть разрешение на заселение.
6. Зарегистрировать право собственности.
Свидетельство о собственности (List nepokretnosti или Vlasnički list) можно получить в кадастре недвижимости через 30 дней после выполнения всех перечисленных шагов. Документ также можно скачать и распечатать с сайта Кадастра недвижимости.
Примечание. Купить дома и квартиры в Сербии можно также и удаленно по заверенной у нотариуса доверенности (она должна быть переведена на сербский язык лицензированным переводчиком).
Сопутствующие траты при покупке недвижимости в Сербии
При покупке дома в Сербии нужно рассчитывать на дополнительные расходы в размере от 2,5% до 12% от стоимости сделки, плюс еще €350—€550.
- НДС для новостроек — 10% от стоимости сделки.
- Налог на переход права собственности для вторичного жилья — 2,5% от суммы сделки.
- Регистрационный сбор равен €50.
- Нотариальный сбор составляет €300—€500 (зависит от сделки).
- Агентская комиссия — 2% (это процент, который оплачивает покупатель).
Средние цены на жилье в Сербии
Купить квартиру 90 кв.м. в Сербии можно в пределах €145,000-€225,000.
Цена за аренду однокомнатной квартиры в Сербии составляет примерно €350-500 ежемесячно. Арендовать трехкомнатную квартиру в стране можно за €600-900.
Коммунальные платежи в Сербии в среднем составляют €140 в месяц (плюс €23 за интернет).
Покупка жилья в Сербии в ипотеку
Взять ипотечный кредит в Сербии могут граждане этой страны, а также иностранцы с ВНЖ или разрешением на работу в Республике Сербия. Сербские банки выдают ипотеку максимальным сроком до 40 лет.
Процентная ставка по ипотеке в Сербии на 20 лет с фиксированной ставкой равна 6.14%.
Ипотека в Сербии: возможности оформления и условия получения
Ипотечный кредит — это один из самых распространенных и доступных способов приобретения жилья. В Сербии, как и в других странах, ипотека — это долгосрочный кредит, который выдается под залог недвижимости. Большинство банков предоставляют кредит на покупку квартиры или дома, а также на ремонт или строительство недвижимости.
Заемщиком может стать гражданин Сербии либо физическое лицо, являющееся гражданином другого государства, на основании имеющегося вида на жительство или разрешения на работу в Республике Сербия. Для оформления ипотеки необходимо иметь возраст от 20 до 70 лет на дату погашения кредита. Также необходимо иметь постоянное место работы, заключив трудовой договор на неопределенный срок и стаж работы не менее 3 месяцев.
Для подачи заявления на открытие ипотеки необходимо подготовить следующие документы: заявление в банк, заключивший контракт с Национальной корпорацией страхования жилищных кредитов, полную ксерокопию паспорта, документы, подтверждающие семейное положение, наличие вида на жительство в Сербии, официальную справку о доходах за последние годы трудовой занятости, а также отчет по кредитам и другим обязательствам, которые заемщик имеет в стране фактического гражданства, заверенную ксерокопию или оригинал трудового договора, сведения о стабильных расходах, документы, подтверждающие платежеспособность, договор на покупку единицы недвижимости в оригинале, заверенные документы, подтверждающие фактическое проживание и контактные данные заемщика.
Преимущество отдается лицам, предоставившим все возможные документы из перечня в оригинале и в переводе на язык страны-кредитора.
При условии предоставления полного перечня документации порядок утверждения заявления занимает до пяти рабочих дней. Оформление ипотеки от начала до конца занимает до двух месяцев (в зависимости от хода проверок).
Сербские банки предоставляют ипотеку максимальным сроком до 40 лет.
Где дешевле купить недвижимость
Согласно данным за 2023 год, средняя цена квадратного метра квартиры на вторичном рынке в Белграде составляет 2300 евро, это самая высокая цена среди городов в Сербии.
В то же время, средняя цена квадратного метра квартиры в Нови-Саде ниже на 500 евро и составляет 1800 евро. Еще дешевле можно приобрести квартиру на вторичном рынке в Лознице — здесь средняя цена за квадратный метр составляет 700 евро.
Если же вы ищете дом, то стоит знать, что самые высокие цены на дома также в Белграде — 2500 евро за квадратный метр. Немного дешевле можно приобрести дом в Нови-Саде, где средняя цена за квадратный метр составляет 2200 евро.
Если же вы планируете купить недвижимость на первичном рынке, то следует учитывать, что средняя цена квадратного метра квартиры в новостройках выше, чем на вторичном рынке. Так, в Белграде средняя цена за квадратный метр квартиры в новостройке составляет 3000 евро, в Нови-Саде — 2500 евро, в Лознице — 1100 евро, в Ниш — 1600 евро, а в Суботице — 1700 евро.
Иностранные граждане могут претендовать на два типа кредитов в Сербии: динарский и чисто валютный кредит
Чисто валютный кредит может быть взят только у иностранного гражданина и может использоваться для приобретения недвижимости, при условии, что продавец имеет статус гражданина Сербии или предоставляется некоторая существующая недвижимость. Валютный кредит на жилье в евро имеет переменную процентную ставку, первоначальный взнос не менее чем в 25% и может иметь период погашения до 360 месяцев. Документация для такого кредита включает письменное свидетельство о текущей работе, выписку из банковского счета за последние 12 месяцев, разрешение на работу, отчеты кредитных бюро и т.д.
Жилищный кредит в динарах имеет меньший период выплаты в 240 месяцев и переменную процентную ставку выше, но не требует наличия недвижимости на свое имя. Он также требует взноса не менее чем в 25%.
Получение ипотеки в Сербии может быть сложным процессом, особенно для иностранных заемщиков, так как требования к документам и процедурам могут быть довольно строгими. Именно поэтому наша компания предоставляет полный спектр услуг по получению ипотеки в Сербии, включая помощь в оформлении документов, подборе оптимальных условий кредитования и консультации по всем этапам процесса.
Мы также готовы помочь вам с выбором наиболее подходящего банка для получения ипотеки и предоставить информацию о различных условиях и схемах кредитования.
Кредит
Объем кредитов, выданных сербскими банками на покупку гражданами жилья, растет год од года. В определенных обстоятельствах финансирование от банка может стать хорошим решением для решения жилищной проблемы. К процессу принятия решения об использовании банковского кредита и выбору банка следует подойти очень внимательно, так как это долгосрочные обязательства, которые необходимо будет соблюдать не один год. Ниже некоторые рекомендации в этом:
- Определите общую необходимую сумму кредита и сумму ежемесячных платежей, которые может себе позволить семья. Используйте онлайн кредитные калькуляторы и сайты для сравнения предложений по кредитам.
- Удостоверьтесь в возможности оплачивать рассчитанный ежемесячный платеж. Осознайте и примите общую сумму по кредиту, которая будет выплачена всего за квартиру.
- Уточните, можете ли вы претендовать на поддержку государства: субвенциональный кредит, субвенцинальная кредитная ставка, кредиты для военных.
- Получите несколько предложений от банков. Выберите среди них наиболее приемлемый. Учитывайте следующие важные моменты:
- Требования к получателю кредита, к объекту на который оформляется кредит, перечень необходимых документов
- Процентная ставка (EKS)
- Дополнительные однократные расходы
- Стоимость выпуска векселя
- Стоимость услуг по оценке объекта недвижимости (может требоваться несколько раз в период кредитования)
- Стоимость заключения кредитного бюро
- Премия NKOSK (Национальная корпорация по страхованию ипотечных кредитов)
- Заверение заявления залога
- Регистрация залога
- Стоимость обработки кредита
- Стоимость содержания кредита
- Страхование жизни
- Страхование недвижимости
- за просроченные выплаты
- за досрочную выплату
- Платежи и пошлины при регистрации недвижимости
- Стоимость заверения предварительного договора у публичного нотариуса
- Ставка: фиксированная, переменная, комбинированная
- Сербский динар или иностранная валюта
- Срок (до 30 лет)
- Первоначальный взнос и его размер
- Страхование кредита у NKOSK
Банкиры часто оперируют аббревиатурами и понятиями, которые вы можете не знать. Основные определения:
NKOSK — Национальная корпорация по страхованию ипотечных кредитов, страхует банку часть риска невыплаты кредита. Кредиты должны отвечать требованиям NKOSK. Кредиты, застрахованные в NKOSK, имеют обычно более низкую ставку. Страховая премия оплачивается единоразово и рассчитывается с учетом коэффициента LTV racio.
Для строящихся объектов NKOSK требует предоставить решение, которым одобрено строительство, доказательство права собственности, а оценка стоимости недвижимости должна содержать оценку степени завершенности объекта (не менее 80%, при отсутствии проектного финансирования) и соответствия проектно-технической документации.
LTV racio – отношение суммы кредита к стоимости недвижимости в залоге. В залоге может быть и недвижимость, которая не является предметом покупки. В этом случает можно застраховать кредит без первоначального взноса, но стоимость залоговой недвижимости должна быть минимум на 30% выше суммы кредита.
Детальная информация на сайте http://www.nkosk.rs/
EKS (Efektivna kamatna stopa) – эффективная процентная ставка, служит для определения реальной стоимости кредита. То есть помимо процентной ставки по кредиту она учитывает и все сопутствующие расходы (комиссии) по его обслуживанию. Используется для корректного сравнения предложений от банков по кредитным продуктам. Когда будете сравнивать разные банки, пользуйтесь именно этим показателем.
NKS (Nominalna kamatna stopa) – номинальная кредитная ставка, это сумма, указанная в процентном выражении к сумме кредита, которую платит получатель кредита за пользование им в расчете на определенный период (месяц, квартал, год).
Постоянная ставка – фиксируется договором и не может быть изменена банком в одностороннем порядке.
Переменная ставка – это сумма постоянной части и части, зависимой от указанных переменных показателей (EUROIBOR, BELIBOR, LIBOR).
Комбинированная ставка – часть срока кредитования используется постоянная кредитная ставка, часть срока – переменная.
LIBOR (London Interbank Offered Rate) – средневзвешенная процентная ставка по межбанковским кредитам, предоставляемым банками, выступающими на лондонском межбанковском рынке с предложением средств в разных валютах и на разные сроки. Публикуется ежедневно, текущие ставки можно посмотреть, например, здесь http://www.global-rates.com/interest-rates/libor/libor.aspx.
BELIBOR (Belgrade Interbank Offered Rate) — это базовая ставка, предлагаемая на депозиты в динарах банками Группы на межбанковском рынке. Ставки BELIBOR рассчитываются и публикуются Reuters каждый рабочий день и рассчитываются как среднее арифметического ежедневных котировок после устранения самого высокого и самого низкого значения. Текущее значение можно посмотреть на сайте Национального банка Сербии https://www.nbs.rs/internet/english/33/33_5/kamatne_stope/index.html
EURIBOR (European Interbank Offered Rate) — усреднённая процентная ставка по межбанковским кредитам, предоставляемым в евро в странах-членах Евросоюза, а также Исландии, Норвегии, Швейцарии и Ассоциации финансовых рынков. Расчет производится на основании данных, предоставляемых несколькими десятками банков с первоклассным рейтингом. Публикуется ежедневно, текущие ставки можно посмотреть, например, здесь https://www.emmi-benchmarks.eu/euribor-org/about-euribor.html
Страхование жизни и недвижимости с переуступкой в пользу банка (vinkulirane polise životnog i osiguranja nepokretnosti) – в случае наступления страхового случая компенсационную выплату получает банк, таким образом погашаются долги собственника.
Административное ограничение (аdministrativna zabrana) – подписанное кредитором и работодателем кредитора согласие на блокирование ежемесячно суммы в рамках заработной платы кредитора, пока последний не закроет свои долги перед банком.
Кредитные каникулы (grejs period) – период времени, когда кредитор может не выплачивать тело кредита. Процентная ставка в этот период оплачивается.